Давай посчитаем, сколько забирает «своя квартира».
2 млн первоначальный взнос, ещё минимум 2 млн на ремонт, около 40 тысяч в месяц и 5 млн переплаты банку. Ты годами работаешь на квартиру, а не на себя: без подушки безопасности и без свободных денег. Одна внезапная трата в 50 тысяч, и жить не на что.
Жильё должно быть результатом, а не первым шагом. Сначала капитал: коммерческое помещение, арендатор на 10 лет, стабильный доход. А уже на эти деньги покупаем квартиру. Метры, за которые платит бизнес, работают на тебя.
Подписывайся, расскажу, как собрать первый капитал. Квартира никуда не денется, а время и возможности уходят.
И ты бы никогда не догадался за счет чего.
Вы выставите её на продажу, снизите цену, но звонков не будет. Дело не в кризисе, а в демографии: рождаемость упала вдвое. А ещё, единственный ребёнок получает три квартиры, когда ему нужна одна. Он не покупатель, а продавец.
Забудьте про квартиры. Комерческая недвижимость внизу вашего дома живёт иначе. Продуктовые и аптеки работают всегда, потому что им не важен год рождения покупателя, а важна его платежеспособность.
Хотите знать, как инвестировать с умом и быть в плюсе? Подпишитесь и узнайте больше о коммерческой недвижимости!
Вот четыре правила, которые надо знать перед сделкой с недвижимостью.
Вам показывают одни цифры, а на деле выходят другие. Через пару лет аренду могут пересчитать, и не факт, что в вашу пользу. Часть цены — это налог, о котором никто не предупредит. А если не понять заранее, кому вы потом это продадите, — деньги просто застрянут.
Первое — считайте доход сразу с налогами и расходами, чтобы понять реальную окупаемость. Второе — смотрите на самый короткий договор аренды, а не на самый длинный. Третье — проверяйте НДС: иногда его можно вернуть, и на объекте за 280 миллионов это десятки миллионов. Четвёртое — ещё до покупки решите, кому и за сколько вы это продадите через пять лет.
Сохраните этот ролик перед следующей сделкой. Эти четыре правила стоят несколько миллионов.
Раньше известный бренд на вывеске был гарантией. Сейчас нет: сети закрывают точки, режут площади, продавливают ставки вниз. Десять лет по договору — это не десять лет платежей, а десять лет переговоров с вами.
И начинаются они, когда продавец объекта уже занят другим клиентом.
Поэтому смотрю не на вывеску, а на три вещи: почему арендатор именно здесь и сколько тратят люди вокруг; тянет ли точка эту ставку или аренда съедает оборот; кто встанет на его место, если он уйдёт — если ответа нет, вы купили не доход, а подпись под бумагой.
Подписывайся — тут разбираю инвестиции в недвижимость без иллюзий про «надёжного арендатора».
А кто-то на эти же деньги просто купил помещение под неё.
Ты каждый день решаешь вопросы: смены, мойщики, поставщики, отзывы. Тебе нужно сто машин в день, чтобы выйти в ноль. А ему достаточно было один раз подписать договор аренды на пять лет. Твой бизнес может прогореть — тогда на его месте встанет шиномонтаж. Бизнес меняется, помещение остаётся.
У тебя своё дело. А у него — твоё помещение, которое приносит деньги каждый месяц.
Подписывайся, чтобы знать, как зарабатывать на инвестициях.
Одна из самых частых ловушек на падающем рынке — «приукрашенный» объект. Продавец сажает арендатора на завышенную ставку, показывает вам красивые цифры дохода, а через полгода арендатор съезжает. Ставка-то была временной.
Поэтому смотрите не на договор, а на место: захочет ли сюда зайти кто-то другой?
Если хотите знать, как выбирать помещение, чтобы не остаться без денег — пишите «недвижка», отправлю пошаговую инструкцию.
Первый берёт 400 квадратов под сетевой супермаркет: договор на годы, надёжно. Второй — три помещения по 70: пекарня, барбершоп, студия танцев.
Первому нужно 1 250 000 в месяц, а сеть платит только 650 тысяч — она платит от своей выручки, а не от цены помещения. Окупаемость — почти двадцать лет.
Второй получает: пекарня — 400, барбершоп — 420, студия — 430. Вместе — 1 250 000. Окупаемость — десять лет.
Пекарня закроется — поставят другую. На сто метров арендатор находится за месяц. А кому сдашь 400 квадратов, если сеть съедет? Никому. И продать как готовый бизнес не сможешь.
А у второго пустует максимум треть — два помещения продолжают платить.
Хотите разделить капитал так же? Пишите слово «недвижка» в комментариях.
лизинг, возврат НДС 2,2 млн и снижение налога на прибыль ещё на 2,5 млн. Напиши «недвижка», чтобы узнать больше!
Богатый — ищет дешёвый объект, который можно улучшить и выгодно использовать.
Бедный берёт красивую новостройку в модном районе и потом годами не может сдать или продать. Смотрит только на текущую аренду, а она может упасть. Экономит на проверке — а потом платит адвокатам.
Богатый берёт невзрачный вариант и доводит до ума. Смотрит на все плюсы и риски. Платит юристу и консультанту до сделки.
Не влюбляйтесь в красивую картинку — ищите скрытую выгоду и проверяйте всё заранее.
С пунктами выдачи было так: первые зарабатывали хорошо, потом условия изменились, и доход упал в разы. Теперь то же самое, только крупнее: помещение от 200 метров, стеллажи, хранение и упаковка заказов. Вход выглядит дёшево, но доход зависит от одного партнёра, который уже менял условия.
До покупки задайте один вопрос: кто снимет это помещение, если Wildberries уйдёт? Рядом трасса, производство или магазины — берите. Кроме Wildberries оно никому не нужно? Вы покупаете не склад, а зависимость.
Как проверить помещение до покупки — собрал в гайд. Напишите «недвижка» в комментариях.
Одна из самых частых ловушек на падающем рынке — «приукрашенный» объект. Продавец сажает арендатора на завышенную ставку, показывает вам красивые цифры дохода, а через полгода арендатор съезжает. Ставка-то была временной.
Поэтому смотрите не на договор, а на место: захочет ли сюда зайти кто-то другой?
Если хотите знать, как выбирать помещение, чтобы не остаться без денег — пишите «недвижка», отправлю пошаговую инструкцию.
Кафе / кофейня / пекарня
Самый стабильный и часто самый доходный вариант. Офисные сотрудники каждый день покупают кофе, завтраки и обеды. Высокая проходимость + лояльная аудитория = хорошая арендная ставка и длинный договор.
Аптека
Стабильный бизнес с высокой маржой. Люди заходят не только из офиса, но и с улицы. Хорошо платят и редко съезжают.
Минимаркет / магазин у дома (продукты, кофе с собой, снеки)
Удобно для сотрудников и проходящих мимо. Хорошо работает в связке с офисным зданием.
Салон красоты / барбершоп / ногтевой сервис
Женская и мужская аудитория офисов активно пользуется такими услугами в обед и после работы. Можно брать выше средней ставки.
подписывайся, тут все про мир инвестиций
Находите помещение → получаете согласие сетевика (Пятёрочка, Магнит) → приводите инвестора → берёте комиссию.
Без накоплений и своих объектов. Подписывайтесь — расскажу ещё способы.
Но овец надо кормить, лечить и пасти. Начнётся окот — будете ночевать в загоне. Хотели вложить деньги, а получили вторую работу.
Спокойно зарабатывает тот, у кого ферма. Фермер встаёт в пять утра, а вы как владелец земли раз в месяц получаете аренду. Заболела овца — его забота. Ваша одна: чтобы стены стояли и договор был подписан.
Работает тот, кто пасёт. Зарабатывает тот, кто владеет.
Правило 72: делите 72 на инфляцию — и получаете срок, за который деньги обесценятся вдвое. Официально ~6%, но ощущаем мы ~12%. Это 6 лет.
Копите на первый взнос — а квартира за это время дорожает вдвое. Деньги просто лежали, и половины уже нет.
Храните деньги в том, что дорожает вместе с ценами и приносит доход. Коммерческое помещение платит за место, где зарабатывает, — и платит намного больше квартиры.
Пиши «недвижка» — отправлю гайд по выбору помещения.
1️⃣ Кондитерская — пирожное за 300 рублей не экономят никогда.
2️⃣ Косметология — клиент возвращается каждые 3–4 месяца, а мастер вложился в ремонт и просто так не уйдёт.
3️⃣ Зоотовары — на себе сэкономят, на питомце нет.
Все трое зарабатывают на тревоге, а она никуда не денется. Значит, и аренду будут платить.
Подписывайся — тут всё об инвестициях.
Сетям нужны новые точки, а у собственников помещения месяцами стоят пустыми. Вы становитесь между ними и получаете комиссию, обычно это месячная аренда 💰
Но 9 помещений из 10 сетям не подходят: у каждой свои требования к площади, первой линии, электричеству и парковке. Сеть смотрит не на цену, а на то, сможет ли заработать в этих стенах.
Научитесь смотреть так же, и навык пригодится дважды: когда сдаёте чужое и когда купите своё 🏢
Хочешь научиться правильно подбирать помещение? Пиши «недвижка», пришлю гайд с пошаговым планом 👇
Многие покупают красивое место и годами не могут найти арендатора. Бизнесу там просто невыгодно — нет проходимости, нет соседних успешных точек. Деньги заморожены, а аренда не идёт.
Не смотрите на красоту. Ищите локацию, где рядом уже кто-то хорошо зарабатывает. Считайте потенциальную прибыль магазина и проходимость — именно на это смотрят сетевики. И секрет: арендатора можно найти ещё до покупки. Отправьте участок сети — и получите ответ, прежде чем потратить деньги.
Подписывайтесь — здесь я рассказываю все секреты инвестиций в коммерческую недвижимость.
На самом деле она сделала из вас раба, который постоянно работает и ничего не получает.
Считаем на реальных цифрах. Квартира — 20 миллионов. Ремонт — 4. Мебель — ещё миллион. Итого вы вложили 25 миллионов. Аренда даёт примерно 3% годовых — даже инфляцию не перекрывает. И это в лучшем случае: попадутся недобросовестные жильцы — снова платите за ремонт. Жилая недвижимость не приносит доход. Она его съедает.
Те же деньги в коммерческой недвижимости дают до 200 тысяч в месяц уже после всех расходов и налогов. Окупаемость в разы быстрее.
Я лично не считаю жильё инвестицией. Хотите узнать, куда вкладываться, чтобы деньги работали, а не уходили в ремонт — переходите в профиль. Там разобрал рабочие варианты.