Максим Чехов | Умный Капитал

Я действительно готов безвозмездно передать УАЗ Профи 2023 года тому, кто возьмёт на себя оставшиеся обязательства по лизингу. Почему? Всё просто. Я прекратил деятельность в грузоперевозках. Машина больше не используется, а продолжать платить за актив, который не приносит доход, — экономически бессмысленно. Что получает новый владелец? 🚛 УАЗ Профи, 2023 год ☑ Грузовой объём — 16 м³ ☑ Размеры кузова — 4,2 × 2 × 1,8 м ☑ Официально установленное ГБО — экономия на топливе ☑ Один водитель, работа по определённому маршруту ☑ Без первоначального взноса мне Уже выплачено 2 200 000 ₽. Возвращать их не нужно! Осталось погасить около 35% обязательств по лизингу. По сути, это возможность получить готовый коммерческий транспорт без необходимости оплачивать уже внесённую мной сумму. Кому это может быть интересно? Предпринимателям, службам доставки, транспортным компаниям и тем, кто хочет запустить собственные грузоперевозки. 📩 Напиши в комментариях «ПРОФИ» — предоставлю условия переуступки, график платежей и все подробности. И у меня к вам просьба! Сделайте репост или отправьте это видео знакомому предпринимателю. Возможно, именно ему сейчас нужен такой автомобиль для развития бизнеса. Хочу, чтобы машина продолжила работать и приносить прибыль новому владельцу. Возможно, это чей-то шанс начать бизнес без крупного первоначального вложения.

Собственная база отдыха у моря в Абхазии. С готовой инфраструктурой и управлением под ключ. Что за объект: 🔹 Действующая база отдыха, работает 3 сезона 🔹 Локация — между Гагрой и Пицундой 🔹 Участок — 1 000 м² 🔹 12 отдельно стоящих коттеджных домиков 🔹 10 домов для гостей — каждый на 4 человека 🔹 Бассейн, общая кухня, парковка 🔹 Мебель, техника, оборудование — всё остаётся новому собственнику База укомплектована полностью. Готова к приёму гостей круглогодично. Что я беру на себя: Взял объект на комплексное сопровождение в реализации. 🔹 Юридическая проверка документов уже проведена — всё соответствует нормам закона 🔹 Включение на всех этапах сделки 🔹 Передача бизнеса 🔹 Согласование всех нюансов 🔹 Организация передачи рабочей документации, контактов, персонала, поставщиков и обслуживающих организаций По оформлению: База оформлена на гражданина РФ на действующее ООО. Два варианта покупки: 🔹 Приобретение юридического лица, оформленного в Абхазии 🔹 Оформление имущества (коттеджные дома + земельный участок) на гражданина РФ Главное преимущество: Бизнес выстроен так, что новый собственник контролирует процессы дистанционно из России. Хочешь презентацию объекта — напиши мне слово «Абхазия» в личку https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy

Через представителя. Представители на торгах бывают двух типов. И разница между ними может стоить миллионов на твоём счету. 🔹 Технический представитель. Номинальная личность – нажимает кнопки на площадке за тебя. 🔹 Эксперт. Подбирает лот, оценивает, анализирует, говорит риски, выдаёт полный разбор. Это принципиальная разница. Для каждого, кто работает через представителя. При неправильном распределении ролей и ответственности риски могут быть миллионы. А то и десятки миллионов. Поэтому заранее определись, с кем работаешь: С техническим — просто кликает. Или с экспертом, который предостережёт от лишних трат и сделает торги выгодным инструментом в твоём случае. Будь аккуратен. 📌 @cms_kapital

Хочешь инвестировать и не превратить это во вторую работу? Есть один инструмент, который работает на тебя сам. При любом действии и принятом решении мы берём на себя долю ответственности. Это нормально. Но при выборе инструмента есть главный вопрос, который большинство не задаёт себе на входе: Сколько времени ты готов уделять этому инструменту? Реальность: Инструментов, которые позволяют уделять 1–2 часа в неделю или в месяц на управление инвестициями — не так много. Надёжные и качественные инструменты, которые не потеряют стоимость, если ты не будешь уделять им много времени. И будут расти. К таким относится рынок недвижимости. Я помогаю инвесторам тратить минимум времени на управление инвестициями и при этом стабильно получать доход. Хочешь приумножать капитал на недвижимости — пиши в личные сообщения https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy

Я прочитал эту фразу у риелтора и полностью с ним согласен. Сейчас объясню, почему Именно такую фразу я прочитал в канале одного из риелторов. И я с ним полностью согласен. Почему риелторы правы: 🔹 Ни один риелтор не даст такую доходность 🔹 Их объекты просто не обладают потенциалом зарабатывать такие проценты А кто может дать? Банкротные торги. Именно ими я и занимаюсь. Моя зона компетенции и ответственности: 🎯 Подбор объектов, которые дают 20% годовых в виде арендного потока 🎯 Или не менее 30% годовых на перепродаже Хочешь получать такие объекты — высокомаржинальные и высокодоходные — пиши в личные сообщения https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy

Как нас обманывает Авито? История, которая длится уже две недели. И финала пока не видно. Суть: Решил продать свой коммерческий транспорт по переуступке лизинга — через договор цессии. Выставил на Авито цену 100 000 ₽ — символическую, за саму переуступку права. Оставшиеся платежи новый собственник выплачивает уже лизинговой компании. Что было дальше: 🔹 Первое размещение — не пропустили 🔹 Второе — не пропустили, хотя я указал в комментарии, что это стоимость переуступки, а не автомобиля 🔹 Третье — пропустили. День объявление даже рекламировалось 🔹 Потом — заблокировали снова Причина блокировки: «У вас указана неполная стоимость». Вопрос — как они её определили? Я продаю не автомобиль. Я продаю право на переуступку. Остаток долга новый собственник будет платить лизингу — не сразу, а по графику. Почему я должен прибавлять остаток долга к цене продажи? Авито предлагает указать 1 700 000 ₽ вместо 100 000. Это не моя цена. Это ложь. Я такую цифру указывать не буду. Что получается по итогу: 🔹 Понуждают устанавливать цены, которые хочет Авито, а не продавец 🔹 Не возвращают деньги за объявления, услуги по которым фактически не выполнены 🔹 Возвращают только бонусы — которые можно потратить снова на этой же площадке 🔹 На бонусы я, кстати, ещё не согласился Подам соответствующие обращения в необходимые органы. А это видео публичная история про репутацию. Про то, как площадка ведёт себя с продавцами. Продолжение по этой теме еще будет. 📌 https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy

Все хвастаются скидками на торгах. Но скидка — не показатель. Показатель — прибыль на выходе Многие в теме торгов показывают скидки, скидки, скидки. Хочу сказать прямо: скидка — это не основной показатель, по которому нужно считать твой доход. Считать нужно прибыль, которую ты получишь на выходе. Как у маркетплейсеров и селлеров: «У меня выручка такая-то». Но выручка — не показатель. Показатель — чистая прибыль. Поэтому прежде чем кидаться на скидку 60, 50 или 90% — оцени: 🔹 Юридическую чистоту актива 🔹 Реальную рыночную цену И только после этого решай: скидка выгодна или нет. Иногда скидка — это не скидка, а заложенная цена в реальную стоимость актива. То есть рынок уже учёл все риски, и то, что ты видишь как «дисконт», — это и есть честная цена с поправкой на проблемы. Чтобы правильно оценивать активы с торгов — обращайся. 📌 https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy

Ищешь недвижимость только на Авито и Циан? Добавь к поиску торги, банковское имущество и аукционы Дом рф Этот список — порядок поиска возможностей, а не гарантия низкой цены. Даже большой дисконт теряет смысл, если объект сложно продать или дорого содержать. Хочешь рассмотреть инвестиции в недвижимость с целевой доходностью от 20% годовых? Напиши «НЕДВИЖИМОСТЬ» в директ — обсудим бюджет, стратегию и расчёт сделки.

Разбираю итоги. В недавнем видеообзоре я рассматривал три коммерческих объекта. По двум уже определились победители. Сегодня — про объект в Казани. Что за объект: 🔹 Отдельно стоящий бизнес-центр 🔹 9 этажей + цокольный (итого 10) 🔹 Разыграно 8 лотов (5-й этаж на торги не выставлялся) 🔹 3 участника 🔹 Цена снижалась от 45 до 35% на каждом этапе Что получили по итогам торгов: Некоммерческий кооператив забрал: 🔹 Цокольный, 1-й, 2-й этажи 🔹 6-й, 7-й, 8-й, 9-й этажи 🔹 Итого — 7 этажей, 3 264 м² 🔹 Сумма — 129 818 000 ₽ Второй участник (физлицо) забрал: 🔹 3-й и 4-й этажи 🔹 Итого — 950 м² 🔹 Сумма — 40 751 000 ₽ Главная интрига — риск соседства. В здании теперь два собственника. В большом видеообзоре я как раз говорил о таком риске: кто будет владеть соседними этажами. Почему кооператив не пошёл за оставшимися этажами? Два варианта: 🔹 Либо участники аффилированы 🔹 Либо кооператив уже контролирует первые и последние этажи и будет устанавливать правила и порядки в здании как основной собственник. Это мои догадки — но логика рынка подсказывает именно так. По цифрам итог: Средняя цена — 43 000 ₽ за м² Общая сумма выкупа (без одного этажа) — 170 469 000 ₽ Новые собственники получили готовый отдельно стоящий укомплектованный бизнес-центр с земельным участком под ним. Без сроков на строительство. Без заморочек. Дисконт к рынку — существенный. Покупать объекты с торгов или нет — решать вам. Для себя я определил чётко: торги — это возможность, которую не найти на открытом рынке. Хочешь приумножить капитал или создать стабильный денежный поток с окупаемостью от 4–5 лет — welcome в личные сообщения: https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy. Условия обсуждаем отдельно. Регулярно делаю обзоры. Готов к соинвестированию.

От теории к практике. Ранее разбирал квартиру в Южно-Сахалинске. Новый строящийся район Уюн-Парк, застройщик — ПИК. Кто-то купил квартиру в ипотеку и не справился с обязательствами. Квартира вышла на торги. Как двигалась цена: 🔹 Старт — 9,5 млн ₽ 🔹 Снижалась до 6,5 млн ₽ 🔹 На крайнем этапе — приобретена за 6 424 000 ₽ 🔹 Был один участник Что важно понимать по стратегии выхода: Да, застройщик реализует такие квартиры от 10 млн ₽. Но у него есть льготная ипотека. Мы бы реализовывали эту квартиру уже как вторичку. Наш покупатель условий застройщика не получит. Поэтому реальная цена быстрой сделки на этом объекте — 8 млн ₽. Я регулярно делаю разборы интересных объектов с цифрами, стратегиями входа и выхода. Такие сделки сопровождаю под ключ. Кто хочет зарабатывать или создать объект недвижимости с регулярным доходом — пиши в личные сообщения: https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy Условия обсуждаем индивидуально.

Что имеем: 🔹 Объект разыгран 🔹 Три претендента 🔹 Максимальная цена победителя — 10 127 000 ₽ 🔹 Это 63 300 ₽ за м² Две стратегии, которые я закладывал: Стратегия 1 — сдача в аренду Арендная плата не менее 200 000 ₽/мес Окупаемость объекта — 4 года Стратегия 2 — перепродажа Цена реализации — не менее 100 000 ₽/м² Доходность — от 50% на вложенные деньги Срок сделки — от 3 до 12 месяцев (годовые считаются на выходе) Это реальная практика. Я регулярно выкупаю объекты недвижимости с торгов и захожу в свои инвестпроекты. И делаю обзоры на канале. Если заинтересовало — пиши в личные сообщения: https://t.me/cms_kapital. Обсудим условия совместного инвестирования или подбор объекта под задачу создания арендной доходной недвижимости.

Как на квартирах зарабатывать от 30% годовых? Покажу на конкретном объекте. Что за лот: 🔹 Двухкомнатная квартира 🔹 48,7 м² 🔹 Южно-Сахалинск, новый район Уюн-Парк 🔹 Застройщик — ПИК 🔹 Отделка White Box (предчистовая) 🔹 Планировка уже сделана Что показывает анализ рынка: Застройщик реализует такие объекты в этом районе от 10 млн ₽. С Южно-Сахалинском я работаю успешно. Есть реализованные объекты с хорошей маржинальностью. Цифры по сделке: Цена входа — 6,5 млн ₽ Прогнозируемая доходность — 30% на вложенный капитал Срок реализации — от 3 до 12 месяцев Если хочешь правильно заходить в подобные объекты, разработать стратегию, понимать риски и знать, как выходить с прогнозируемой маржинальностью — пиши мне слово «Южно-Сахалинск» в личку. 📌 @cms_kapital

Купил дешевле — заработал больше. Это не совсем так. Прибыль собирается по всей цепочке. 1. При правильных улучшениях. Не любых. А тех, что повышают цену, сокращают срок или расширяют круг покупателей. Дорогая отделка под свой вкус — это не улучшение. Это расход. 2. При сокращении срока экспозиции. Заработать 5 миллионов за полгода и 5 миллионов за 3 года — это разные сделки. Даже если цифра одинаковая. 3. При обоснованной цене выхода. Не «продам за сколько хочу», а «продам за сколько реально уйдёт». Разница между этими двумя цифрами — 20–40%. 4. При контроле сметы. Смета — та строка, которая чаще всего выходит за план. Если ремонт вырос на 20–30% — весь дисконт, ради которого покупали, растворился. 5. При правильном выборе сценария выхода. Один объект — один сценарий. Другой — три-четыре сценария. И это меняет всю экономику сделки ещё до покупки. Можно купить очень дёшево и потерять всё на ремонте. Можно войти дороже и быстрее вернуть капитал. Я сравниваю не цену лота. Я сравниваю весь путь от покупки до выхода. Полный разбор трёх офисов с торгов по этой системе — на канале. 📌 Пришли свой объект на предварительную оценку в Telegram: https://t.me/cms_kapital

Три офиса с торгов. Одинаковый профиль сделки. Три разных результата. Почему так? Объект №1. Максимальный дисконт — и максимальный объём работ. Весь запас на цене легко уходит в ремонт. Объект №2. Дороже на входе — но помещение уже готово. Прибыль в рублях меньше. А капитал возвращается быстрее. Объект №3. Самый дорогой. Дисконт меньше всех. Но у него несколько сценариев выхода — а значит и понятная ликвидность. Три сделки. Три победителя: 🟢 По прибыли в рублях 🟢 По доходности на капитал 🟢 По скорости возврата и минимальному риску Слово «выгодный» без уточнения почти ничего не значит. Выгодный по какому показателю? Одинаковый дисконт не означает одинаковую прибыль. Результат создаётся не при покупке. Он собирается по всей цепочке: вход → проверка → улучшения → срок → выход. Можно купить очень дёшево и потерять запас на ремонте. Можно войти дороже и быстрее вернуть капитал. Я сравниваю не цену лота. Я сравниваю весь путь от покупки до выхода. Полный разбор трёх объектов скоро на канале. С реальными цифрами и стрессовыми сценариями. 📌 Ссылка в шапке профиля

Что по объекту: 🔹 Центр Климовска, район с развитой инфраструктурой 🔹 Рядом МФЦ, «Магнит», «Пятёрочка», ПВЗ Ozon и Wildberries, детская поликлиника 🔹 Смешанная застройка: многоквартирные и частные дома 🔹 Близко к ЦКАД и трассе М-4 🔹 Частично укомплектовано офисной мебелью и техникой Что с ним делать: Перепродажа с прибылью от разницы в цене. Арендный бизнес. Ранее здесь располагалась компания. Сейчас она проходит процедуру банкротства — именно поэтому такой дисконт. Готов провести консультацию по стратегиям входа и выхода из подобных проектов + расчёту реальной доходности. Для обсуждения деталей пишите ключевое слово «Климовск» в сообщения. 📌 @cms_kapital

8,5 часов напряжения - один земельный участок - 15 месяце подготовки - и 1 100 000 за АРЕНДУ В ГОД. Перед аукционом ко мне подошли «местные ребята» с предложением «отойти за вознаграждение». Я отказался. Дальше - восемь с половиной часов напряжения и вовлеченности, пять допущенных участников, шаг по 3000 рублей. И итог, которого я очень не хотел, но закладывал. Предыдущие части и полный разбор - в моём Telegram https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy Как искал этот участок, ставил на учёт, как шёл к торгам, и почему дошёл до конца, несмотря на цену.

Участок без хозяина, без документов, без координат в реестре. Большинство разворачивается на этом этапе. Я остался. 8 месяцев по Земельному кодексу — схема межевания, постановка на кадастр, заявление в муниципалитет, аренда без торгов. Никаких связей. Только последовательность шагов. Показываю как — в канале https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy

Реальный порог входа - от 5 000 рублей. Задаток на первый лот - дешевле ужина в кафе. Разборы лотов и механика сделок — в Telegram https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy Сохрани - пригодится, когда снова задумаешься о торгах.

Реальный объект с торгов. Выехал лично, снял, разобрал. Почему так дёшево и стоит ли брать — рассказал в Tелеграм канале https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy